中國是全球擁有250 米以上超高層建筑最多的國家，占全球總數的一半以上，建筑的平均高度超過(guò)300 米。

　　在全球超高層建筑數量排名前十的城市中，中國的城市(含港澳臺)占據了六席，相比之下，超高層建筑最早出現的美國僅有兩個(gè)城市上榜。

　　250-300 米的項目是目前已建成超高層建筑的主流，占比達到了57.3%。在建和待建項目中400 米以上的比例明顯增加。未來(lái)400 米以上建筑主要集中在亞洲，亞洲將會(huì )是全球超高層建筑最熱的一個(gè)地區。

　　從超高層建筑在中國的地理分布情況來(lái)看，250 米以上建成超高層建筑有34% 在華東，是全國超高層建筑最密集的地區。在建的超高層建筑主要集中于華中和華南地區。

　　超高層建筑與經(jīng)濟周期有著(zhù)密不可分的緊密聯(lián)系。全球經(jīng)濟增長(cháng)與超高層建筑的建成數量大致呈反比現象，當經(jīng)濟處于穩健上漲的健康時(shí)期，超高層建筑入市的數量往往處于較低水平。

　　任何一個(gè)城市超高層建筑的發(fā)展狀況及趨勢跟這個(gè)城市的人均GDP 和第三產(chǎn)業(yè)比重呈絕對正相關(guān)的關(guān)系。

　　超高層建筑已經(jīng)不再是單純地以辦公作為主要用途，隨著(zhù)超高層建筑在全球各個(gè)城市越建越多，酒店、住宅、商業(yè)等功能的比重逐漸增加，超高層建筑的用途日益多樣。

　　超高層建筑的高品質(zhì)和知名度為其入住率和租金溢價(jià)都起著(zhù)正面、積極的作用;超高層建筑的主要用途關(guān)系著(zhù)其商業(yè)部分的規模和布局。

　　引言

　　對于超高層建筑來(lái)講，無(wú)論是前期的可行性研究，一直到產(chǎn)品定位和后期的營(yíng)運，包括物業(yè)管理都充滿(mǎn)著(zhù)挑戰，就如同一個(gè)踩鋼絲巨人的感受一樣，整個(gè)過(guò)程當中既有風(fēng)險，也有驚喜，也會(huì )面臨很多挑戰，同樣也會(huì )獲得很大的榮譽(yù)。

　　本報告統計了全球464 座250 米以上的建成/ 封頂、在建及待建超高層項目，綜合分析了超高層建筑受經(jīng)濟環(huán)境及市場(chǎng)發(fā)展不同而造成地理分布、結構功能及運營(yíng)管理的差異性。

　　全球超高層建筑概覽

　　中國是全球擁有250 米以上超高層建筑最多的國家，迪拜是擁有最多超高層建筑的城市，全球最高的建筑哈利法塔坐落于迪拜。

　　中國是全球擁有250 米以上超高層建筑最多的國家，共有122 座，占全球總數的一半以上，而建筑總高度為36,765 米，約為排名第二的阿聯(lián)酋三倍，建筑的平均高度超過(guò)300 米;中國第一高樓的上海中心大廈已經(jīng)結構封頂，總高度為632 米，是世界第二的超高層建筑。

　　從全球地理分布來(lái)看，超高層建筑主要集中于人口密度較高的亞洲國家，中東富庶國家阿聯(lián)酋和沙特阿拉伯的超高層建筑數量也相當多，約占全球總數的21%;而歐洲國家卻鮮有超高層建筑。

　　在全球超高層建筑數量排名前十的城市中，迪拜以32 座的絕對優(yōu)勢占據了全球第一的位置，總高度達9,941米，幾乎整個(gè)中東地區的超高層建筑都集中于迪拜;而十強城市中，中國的城市(含港澳臺)占據了六席，相比之下，超高層建筑最早出現的美國僅有兩個(gè)城市上榜。

　　“拼裝建筑”

　　倫敦蘭特荷大廈

　　外形酷似奶酪刨絲機的蘭特荷大廈地處倫敦市中心，由20,000噸鋼結構，近75,000 平方米玻璃幕墻包裹著(zhù)，225 米的總高度不會(huì )打破任何世界記錄。

　　而它的獨特之處是其革命性的建筑方式，因為整個(gè)建筑85% 的鋼結構都是離地預制的配件，然后再運送到倫敦的工地現場(chǎng)內進(jìn)行組裝，當工人們正在打地基的時(shí)候，大廈的主體結構已經(jīng)在制作中，整個(gè)建造過(guò)程只花了兩年零兩個(gè)月。

　　蘭特荷大廈不是“建設”而成的，它卻是“安裝”而成的，這是建造大型建筑的全新方式，它將成為建筑史上新的里程碑。

　　建成或封頂、在建及待建項目全球分布

　　全球超高層建筑主要集中于亞洲地區，而未來(lái)將有九成以上的超高層建筑將位于中國大陸。

　　根據RET 睿意德中國商業(yè)地產(chǎn)研究中心的數據統計，全球250 米以上已建成超高層建筑超過(guò)六成集中在東亞及東南亞;中東地區雖然地域狹小，其超高層建筑的數量超過(guò)了整個(gè)美洲。從市場(chǎng)趨勢來(lái)看，未來(lái)將有九成以上的超高層建筑位于亞洲的中國大陸地區;而美洲及歐洲等國家的超高層建筑開(kāi)發(fā)將逐漸進(jìn)入停滯期。

　　我們對全球超高層建筑的高度進(jìn)行了統計，發(fā)現250-300 米的項目是目前已建成超高層建筑的主流，占比達到了57.3%。超過(guò)400 米的建筑共有16座，除中東、美國及馬來(lái)西亞共7 座外，其余全部位于中國大陸及香港、臺灣。

　　從高度增長(cháng)趨勢來(lái)看，在建和待建項目中400 米以上的比例明顯增加，分別達到13.8% 和17.0%。未來(lái)400 米以上建筑主要集中在亞洲，亞洲將會(huì )是全球超高層建筑最熱的一個(gè)地區。

　　超高層建筑中國分布

　　從超高層建筑在中國的地理分布情況來(lái)看，250 米以上已建成超高層建筑有34% 在華東，是全國超高層建筑最密集的地區。相比之下，在建的超高層建筑主要集中于華中和華南地區，比重分別為23% 和21%;顯然建成項目最密集的華東地區已經(jīng)逐漸“降溫”。從待建及規劃項目來(lái)看，華東、華南的數量領(lǐng)先于全國，然而兩個(gè)地區的表現不同，華東地區的超高層建筑將“散落”在多個(gè)城市，而華南地區的項目將比較集中;此外，西北和西南地區的比重也在逐年上升。

　　城市的分布狀況

　　從城市來(lái)看，上海建成的超高層建筑數量列全國之首，共有17 座;而華地區的已建成超高層建筑主要集中于廣州和深圳。研究發(fā)現，無(wú)錫作為商業(yè)起步較慢的二線(xiàn)城市，盡管在城市能級和經(jīng)濟總量上與一線(xiàn)城市和發(fā)達的二線(xiàn)有一定差距，但是它的超高層建筑數量達到了7 座，僅次于重慶，位居全國第六。在建和待建的超高層建筑中，深圳的項目非常多，總共20 座，位居全國第一。相比之下，其他幾個(gè)傳統意義上的一線(xiàn)城市，北上廣的開(kāi)發(fā)節奏已經(jīng)逐步放緩，直至上海中心大廈竣工以后，上海超高層建筑會(huì )進(jìn)入一個(gè)相對的低潮期。另外我們發(fā)現，一些尚沒(méi)有超高層建筑的三線(xiàn)城市，例如青島、蘭州和徐州，將會(huì )是未來(lái)超高層建筑開(kāi)發(fā)非常盛行的城市。

　　宏觀(guān)經(jīng)濟與超高層建筑

　　超高層建筑的發(fā)展源于多個(gè)深層次背景，其中宗教和政治因素是非常關(guān)鍵的因素;而從建筑的角度來(lái)講，電梯和鋼結構是造就了超高層建筑最主要的技術(shù)上的支撐;另外還有一個(gè)最重要的因素就是經(jīng)濟，經(jīng)濟的快速發(fā)展直接影響了超高層建筑的增長(cháng)速度。

　　超高層建筑和經(jīng)濟周期

　　超高層建筑與經(jīng)濟周期有著(zhù)密不可分的緊密聯(lián)系。RET 睿意德中國商業(yè)地產(chǎn)研究中心將超高層建筑的建成時(shí)間作了統計，我們發(fā)現全球經(jīng)濟增長(cháng)與超高層建筑的建成數量大致呈反比現象，當經(jīng)濟處于穩健上漲的健康時(shí)期，超高層建筑入市的數量往往處于較低水平。

　　而每個(gè)全球性經(jīng)濟危機都會(huì )對超高層建筑市場(chǎng)產(chǎn)生較大沖擊。上個(gè)世紀30 年代的全球經(jīng)濟大蕭條時(shí)代，導致了歷時(shí)30 年的超高層建筑“空窗期”;90 年代初的日本經(jīng)濟泡沫破裂、1997 年的亞洲金融危機以及2007 年爆發(fā)的美國次貸危機，都造成了超高層建筑歷史上較長(cháng)的低谷期。

　　這一現象主要和超高層建筑的建設周期相關(guān)，當經(jīng)濟處于上升階段，興建超高層建筑的需求會(huì )增加，而超高層建筑至少需要3 年以上的時(shí)間完成，短期的經(jīng)濟波動(dòng)并不會(huì )直接影響開(kāi)發(fā)熱度，然而當遇到長(cháng)時(shí)期的經(jīng)濟低潮，整個(gè)市場(chǎng)會(huì )出現疲軟甚至停滯不前。

　　宏觀(guān)經(jīng)濟數據分析

　　RET 睿意德中國商業(yè)地產(chǎn)研究中心挑選了9 個(gè)城市，包括全球經(jīng)濟高度發(fā)達的城市，如紐約、香港和新加坡，以及中國具有代表性的一二三線(xiàn)城市，包括深圳、上海、南京、成都、貴陽(yáng)和鄭州，將這些城市的超高層建筑數量和它們的宏觀(guān)經(jīng)濟指標作了對比。

　　研究發(fā)現，任何一個(gè)城市超高層建筑的發(fā)展狀況及趨勢跟這個(gè)城市的人均GDP 和第三產(chǎn)業(yè)比重呈絕對正相關(guān)的關(guān)系。人均GDP 反映著(zhù)一個(gè)城市的發(fā)展程度，在人均GDP 較高的城市中，經(jīng)濟活動(dòng)的發(fā)展催生出對集約化功能的需求，超高層建筑隨之應運而生。

　　再來(lái)看第三產(chǎn)業(yè)的比較，紐約、香港、新加坡等經(jīng)濟高度發(fā)達的城市中，第三產(chǎn)業(yè)占比都達到了70% 以上，香港更是超過(guò)了90%;然而中國大陸地區城市的第三產(chǎn)業(yè)占比幾乎都在50% 左右;根據我們的數據分析，美國平均每座超高層建筑對應的第三產(chǎn)業(yè)總值約為中國的3.5 倍。

　　功能用途的變遷

　　超高層建筑不再是單純地以辦公作為主要用途，酒店、住宅、商業(yè)等功能的比重逐漸增加，超高層建筑的用途日益多樣。

　　在超高層建筑用途的調研中，我們挑選了全球高度前100 名超高層建筑作為樣本，收集了從上個(gè)世紀30 年代到2012 年這些項目的用途。研究發(fā)現，盡管近幾年住宅及綜合用途的物業(yè)逐漸增加，超高層建筑的主力物業(yè)依然是寫(xiě)字樓。隨著(zhù)超高層建筑越造越高，通常會(huì )遇到一個(gè)瓶頸，因為寫(xiě)字樓對于縱向運輸能力的要求是較高的，所以當建筑高度達到一個(gè)比較高的程度后，通過(guò)縱向交通往上運輸的壓力會(huì )非常大�，F在很多以綜合形式出現的超高層建筑會(huì )把酒店和公寓設置在頂層，很重要的一個(gè)原因是酒店和公寓這類(lèi)物業(yè)形式，人的密度相對較低，將其設置在高區有利于緩解縱向交通壓力。近年來(lái)純住宅用途的超高層建筑比例大幅上漲，其中六成以上的位于迪拜，大多以銷(xiāo)售為主，主要面向世界頂級富豪階層，對于買(mǎi)家而言房屋所帶來(lái)的地位和財富的象征比起房屋自身的實(shí)用性更重要。

　　TIPS

　　億萬(wàn)富翁的天堂

　　紐約One57

　　One57 是一座位于紐約曼哈頓中城區的公寓酒店混合型超高層建筑，總高度304 米，是全市最高的住宅建筑，毗鄰紐約中央公園，擁有360 度無(wú)遮擋景觀(guān)。

　　它也是全世界最奢華的住宅之一，英國手工打造的胡桃木櫥柜，意大利整塊無(wú)拼接漢白玉打磨而成的浴缸和洗手間墻面，以及價(jià)值十五萬(wàn)美元的鋼制裝飾面板，平均裝修價(jià)格超過(guò)3 萬(wàn)美元/平方米。頂層九個(gè)全層單位已經(jīng)預售，買(mǎi)家包括最少兩位來(lái)自中國的富豪，成交價(jià)格超過(guò)9 千萬(wàn)美元，室內面積超過(guò)1,000 平方米。

　　客戶(hù)定位策略

　　金融行業(yè)的國際性領(lǐng)先企業(yè)偏愛(ài)入駐超高層建筑，其中超過(guò)七成以上的租戶(hù)屬于金融及其他專(zhuān)業(yè)服務(wù)行業(yè)。

　　租戶(hù)行業(yè)比重

　　超高層建筑中的有七成以上的租戶(hù)屬于金融和專(zhuān)業(yè)服務(wù)行業(yè)，這兩個(gè)行業(yè)的客戶(hù)比較類(lèi)似，都是輕資產(chǎn)企業(yè)，員工是企業(yè)最重要的資產(chǎn)，超高層建筑的硬件品質(zhì)和交通便利性，都有利于提升員工的辦公舒適度和工作效率。另外金融行業(yè)還有兩個(gè)比較大的特點(diǎn)：首先，金融行業(yè)是屬于信托類(lèi)產(chǎn)業(yè)，對外形象對于企業(yè)非常重要，所以超高層建筑會(huì )深受這類(lèi)企業(yè)的青睞，因為建筑的體態(tài)、高度和城市影響力能夠反映出企業(yè)的實(shí)力和穩重感。另外，金融企業(yè)的扎堆性非常強，如紐約的曼哈頓、香港的中環(huán)及上海的陸家嘴都是金融企業(yè)的集聚地。我們挑選了紐約、香港和上海這三個(gè)全球經(jīng)濟核心城市，對其超高層建筑的寫(xiě)字樓租戶(hù)的行業(yè)比重作了統計。雖然三個(gè)城市的規模、地理位置不同，但是城市的經(jīng)濟地位是一致的，金融行業(yè)的客戶(hù)是這些城市超高層建筑中的主力客群。另外，上海的超高層建筑主要集中于陸家嘴地區，而該地區又是整個(gè)中國金融行業(yè)的核心，所以其金融客戶(hù)的比重高達67%。

　　主力租戶(hù)

　　研究發(fā)現，一些超高層建筑的主力租戶(hù)都是金融領(lǐng)域的“領(lǐng)頭羊”企業(yè)，例如全球最大的金融服務(wù)機構之一的摩根士丹利就一貫選址于地標性超高層建筑。摩根史丹利的上海分公司設立于環(huán)球金融中心最高的三個(gè)樓層，總租賃面積超過(guò)10,000 平方米，而它的香港分公司也同樣入駐于香港第一高樓環(huán)球貿易廣場(chǎng)。

　　四大會(huì )計事務(wù)所之一的安永也同樣是超高層建筑的“鐵桿粉絲”，它的上海分公司也設立于環(huán)球金融中心，總共租賃了九個(gè)樓層，總面積超過(guò)30,000 平方米;在全球其他城市，安永也同樣優(yōu)先選擇進(jìn)駐地標性超高層建筑。

　　對于超高層建筑的業(yè)主而言，超大租戶(hù)的入駐，并不僅僅提升了租金收益，由于這些企業(yè)的規模龐大及業(yè)務(wù)頻密，更有利于帶動(dòng)大樓里酒店、餐飲及購物中心等商業(yè)配套的消費需求，由此帶來(lái)的收入可能是租金收入的數倍。

　　運營(yíng)及管理

　　超高層建筑的高品質(zhì)和知名度為其入住率和租金溢價(jià)都起著(zhù)正面、積極的作用;超高層建筑的主要用途關(guān)系著(zhù)其商業(yè)部分的規模和布局。

　　寫(xiě)字樓租金水平及溢價(jià)

　　RET 睿意德中國商業(yè)地產(chǎn)研究中心對紐約、香港和上海超高層建筑的寫(xiě)字樓租金水平和溢價(jià)率作了研究分析。我們發(fā)現，香港整體的寫(xiě)字樓租金水平位居全球第一，而國際金融中心(IFC)的租金水平領(lǐng)先于整個(gè)香港，達到59 元/ 平方米/ 天，相比核心商圈的中環(huán)，租金溢價(jià)率達到55%;而上海和紐約的超高層建筑相對于所處商圈的租金溢價(jià)率大約為17%。超高層建筑的租金水平比起其他寫(xiě)字樓更貴的原因有以下幾點(diǎn)：首先，超高層建筑通常都是十年內建成的新樓，建筑的形態(tài)和外墻都會(huì )更加時(shí)尚新穎，建筑本身的建造成本會(huì )更高，所以通常租金定價(jià)也會(huì )比較高。其次，超高層建筑的品質(zhì)更優(yōu)異，所運用到的工程技術(shù)和設施系統領(lǐng)先于整個(gè)市場(chǎng)，有些項目更引入綠色環(huán)保概念，符合國際大企業(yè)的公司理念，深受追捧，無(wú)論是對入住率還是租金的提升，都起著(zhù)積極的作用。最后，許多超高層建筑都為城市的地標建筑，知名度很高，如果企業(yè)得以入駐，則能夠提升企業(yè)形象并彰顯企業(yè)實(shí)力，所以當溢價(jià)率并不是非常高的情況下，租戶(hù)毫無(wú)疑問(wèn)地會(huì )首選地標性超高層建筑。

　　商業(yè)運營(yíng)管理

　　超高層建筑中的商業(yè)部分同樣具有著(zhù)無(wú)可比擬的重要地位。我們針對上海、香港、芝加哥和迪拜的數個(gè)超高層建筑的底商進(jìn)行了統計和分析。研究發(fā)現，根據超高層建筑的主要功能定位不同，其商業(yè)部分的目標客群和業(yè)態(tài)配比也不同。以寫(xiě)字樓為主力物業(yè)的項目中，其商業(yè)體量通常小于20,000 平方米，主要以餐飲和生活服務(wù)業(yè)態(tài)為主，設有少量零售和娛樂(lè )休閑場(chǎng)所;而生活服務(wù)的類(lèi)型多樣，包括有銀行、藥店、便利店及郵局等面積小而功能性強的店鋪，主要滿(mǎn)足上班族的日常需求。而另一類(lèi)包括有酒店、公寓、寫(xiě)字樓等綜合用途的超高層建筑，其商業(yè)部分的體量會(huì )比較大，通常超過(guò)50,000 平方米，是功能比較齊全的綜合性購物中心。例如香港環(huán)球貿易廣場(chǎng)的圓方購物中心，涵蓋了奢侈品店、潮流服飾、國際美食、健身娛樂(lè )等多種業(yè)態(tài)，面向多層次的消費者。

　　未來(lái)趨勢展望

　　01

　　到2020 年，全球250 米以上超高層建筑的數量將達到464 座，總建筑面積將超過(guò)9,000 萬(wàn)平方米，超過(guò)九成以上將集中在中國大陸地區。

　　未來(lái)中國的超高層建筑將分布于全國范圍內多個(gè)城市，而成都、重慶、南寧等西南城市將會(huì )是超高層建筑的重點(diǎn)開(kāi)發(fā)城市，超過(guò)400 米以上的建筑將占五分之一。

　　02

　　隨著(zhù)全球低碳概念的盛行，綠色環(huán)保和高效節能將是超高層建筑開(kāi)發(fā)商、設計師及行業(yè)專(zhuān)家未來(lái)高度關(guān)注的新領(lǐng)域。提升節能生態(tài)技術(shù)，有利于降低建筑自身的總能耗并減少建筑運營(yíng)對周邊環(huán)境的影響。

　　目前超高層建筑中，有專(zhuān)業(yè)綠色建筑機構認證的項目不足10%，隨著(zhù)各地政府的倡導和推進(jìn)，預計到2020 年，這一比例將超過(guò)50%。

　　03

　　盡管全球最高建筑的紀錄不斷被刷新，然而在現有的超高層建筑中，結構高度超過(guò)600 米的項目寥寥無(wú)幾，未來(lái)入市的項目中超過(guò)這一標準的也屈指可數。

　　人們在追求高度的過(guò)程中，不得不放棄考慮實(shí)用性和管理難度等因素，目前看來(lái)，超高層建筑的結構高度已經(jīng)達到瓶頸，再向上的生長(cháng)空間非常狹小，所能帶來(lái)的經(jīng)濟效益也逐步遞減。

　　04

　　為了緩解建筑過(guò)高所造成的縱向交通壓力，未來(lái)超高層建筑將逐漸增加酒店、公寓等人口密度較低的物業(yè);而電梯的配比、空調新風(fēng)系統的布局以及動(dòng)線(xiàn)的設計都需要更加科學(xué)的計算。

　　物業(yè)管理水準和產(chǎn)品品質(zhì)提升都是超高層建筑領(lǐng)域需要深入研究的課題，單純追求高度上的突破不利于市場(chǎng)健康穩定地長(cháng)期成長(cháng)。