摘要：針對高校既有建筑使用、管理以及維修工作中的具體問(wèn)題，結合自身的高校管理工作經(jīng)驗，論述了建筑物生命周期內管理維護工作的重要性，并提出了一些具體的措施。
關(guān)鍵詞：高校建筑；生命周期；維護管理
中圖分類(lèi)號：TU71文獻標志碼：C文章編號：1673-7237(2009)03-0075-04
0 引言
近年來(lái)，我國高等教育事業(yè)飛速發(fā)展，新校區的規劃與建設、老校區的維修和改造，使高�；�本建設規模和投資力度不斷加大，各高校每年的基建投資額都是成千上萬(wàn)甚至上億元。面對如此巨大的投資，如何才能做好建筑物維護管理，確保工程質(zhì)量，延長(cháng)建筑物生命周期，是科學(xué)發(fā)展觀(guān)的要求，也是節能減排的重要內容，也是擺在高校物業(yè)管理人員面前的一大重要課題。
高校建筑是高等院校開(kāi)辦教育必備的重要基本設施，是高校為培養人才應具備的基本物質(zhì)條件。高校建筑主要是指房屋，按其功用可以分為教學(xué)用房、住宅用房、辦公用房和輔助用房。要提高建筑物的完好率，確保使用安全，就必須及時(shí)地對這些建筑物進(jìn)行維護管理，而且只有從高校的校情出發(fā)，按照高校后勤社會(huì )化的發(fā)展規律，才能經(jīng)濟有效地調用有限的資源，搞好校園、校舍建筑設施的維護、修繕和管理工作，服務(wù)好高校的教育工作。
1 高校建筑物維護管理的特點(diǎn)
1.1建筑物維護管理具有育人功能特點(diǎn)
高校維修工程實(shí)際上參與了校園文化氛圍的建設。建筑是凝固的藝術(shù)，一座好的建筑無(wú)論從使用功能、外觀(guān)、環(huán)境布局等都可以影響周?chē)�或使用建筑的人，所以校園與校舍建筑能夠實(shí)際參與了教育活動(dòng)，而維修則使校園、校舍的教育活動(dòng)長(cháng)期化，這是維修工作的育人功能。高等學(xué)校不同歷史時(shí)期的建筑都體現著(zhù)一個(gè)高校特定時(shí)期辦學(xué)特點(diǎn)、辦學(xué)水平和理念。尤其我國的高校校園建筑是由教學(xué)、生活等不同功能建筑相互之間有機結合組成的一個(gè)特定環(huán)境，形成了特定的校園氛圍，置身其間時(shí)容易受到和諧、靜謐的美。
國內一些知名高校建校歷史都超過(guò)了50年以上，這些高校的大多數建筑歷史悠久，有些建筑具有重要的歷史紀念意義，具有重要的保留價(jià)值，有些建筑盡管到了服役期，但經(jīng)過(guò)維修后完全可以使用，校園建筑是學(xué)校發(fā)展最明顯的見(jiàn)證，是學(xué)校里最直接的體現，保留高校典型建筑，使得高校校園文化氛圍更加深厚，他更多地讓人領(lǐng)略古樸、久遠和深奧的美，引人進(jìn)入學(xué)校發(fā)展的追思與遐想。這就要求在校園建筑物的維修工作中能“修舊如舊”，以保證校園經(jīng)過(guò)多年的變遷之后，仍能保持獨特的風(fēng)格，這是維修維護工作具有的審美功能。
1.2建筑物維護管理具有特定時(shí)間性
高校維修工程時(shí)間安排與教學(xué)有著(zhù)密切的關(guān)聯(lián)。由于保障教學(xué)的要求，高校維修工作中的施工階段多數安排在暑假期間進(jìn)行。這就給后勤管理帶來(lái)了很高的要求，后勤管理部門(mén)要在假期到來(lái)之前，做好嚴格的假期維修工作計劃，合理劃分維修級別。時(shí)間計劃性強是高校建筑物維護的特殊特征。
1.3建筑物維護技術(shù)要求高
隨著(zhù)高校后勤社會(huì )化改革的深入，高校建筑維護招標體系日益完善�？紤]經(jīng)費問(wèn)題，多數采用最低價(jià)中標原則，所以進(jìn)入高校的各種施工隊伍越來(lái)越多。在不同的施工隊伍之間，存在著(zhù)施工組織能力和工人技術(shù)素質(zhì)等方面的較大差異，導致工程施工的情況也就迥然不同。
校園建筑是學(xué)生聚集場(chǎng)所，國家規范對教室等抗震標準有明確的要求，而且對不同建筑結構、不同等級標準的房屋，采用的維修標準也不同。常見(jiàn)的房屋結構有磚混結構、鋼筋混凝土結構、鋼結構等，各種結構有其自身的特點(diǎn)。各種結構的房屋其耐久性、抗震性、安全性和空間使用性能是不同的，所以其維修應視不同結構、標準，分別量體裁衣，嚴格維修設計及計劃，嚴格要求維修質(zhì)量。
高校建筑物維修維護由于要保持原有的建筑風(fēng)格和設計意圖，因此，技術(shù)要求相對于建造同類(lèi)新建工程來(lái)講要高。由于房屋維修有其獨特的設計、施工技術(shù)和操作技能的要求，施工針對性和獨特性強。施工中要求吃透要維修部位的原結構，力求采用目前的新技術(shù)，嚴格施工程序。
1.4建筑物維護對延長(cháng)建筑物使用壽命效果顯著(zhù)
建筑物維護是房屋建成后維持其使用功能和物質(zhì)價(jià)值的必要管理手段，他貫穿于房屋建造，使用直至報廢的物質(zhì)運動(dòng)全過(guò)程。圖1為不同維修周期建筑物質(zhì)量與時(shí)間的關(guān)系，其中可以看出建筑物的維護頻次對建筑質(zhì)量的影響關(guān)系。圖2反映了建筑物維護對延長(cháng)建筑物使用壽命的關(guān)系。
圖2中AS直線(xiàn)表示房屋初建成時(shí)的狀態(tài)，若不及時(shí)進(jìn)行維護保養，建筑物自然損壞的時(shí)間進(jìn)程將如AT曲線(xiàn)，到T年時(shí)全部損壞。若在T年時(shí)進(jìn)行維修，建筑物損壞率將恢復至，隨著(zhù)建筑物繼續使用，損壞程度增加后再進(jìn)行維護，隨著(zhù)年限的增加將建筑物使用功能改善，實(shí)現了建筑物生命周期延長(cháng)[1]，可見(jiàn)對建筑物定期定時(shí)的保養與維修不但可以保證建筑物的使用功能，而且使建筑物使用壽命延長(cháng)。
2 高校建筑物維護管理內容
2.1建筑物的查勘鑒定工作
為了掌握建筑物的使用和完損狀況，盡可能地提高建筑物的使用價(jià)值并合理延長(cháng)建筑物的使用壽命，物業(yè)管理部門(mén)應根據建筑物的用途和完好情況進(jìn)行管理，做好建筑物的查勘鑒定工作。查勘鑒定是掌握所管建筑物完損程度的一項經(jīng)常性的管理基礎工作，為維護和修理建筑物提供依據。傳統的查勘鑒定一般可分為定期查勘鑒定、季節性查勘鑒定及工程查勘鑒定等，實(shí)際結合工程特點(diǎn)，地域特點(diǎn)，還應該增加相應的鑒定勘察內容，如結構類(lèi)型、屋面防水類(lèi)型；地震區和非地震區，現行抗震設計標準房屋和非現行抗震設計標準房屋；濕陷性黃土地區的高校建筑物查勘鑒定工作更應采取以季節性為周期，同時(shí)應將及時(shí)查勘結果進(jìn)行分類(lèi)歸檔管理。
2.2建筑物維護的計劃性管理
維修計劃管理是物業(yè)管理公司計劃管理的重要內容，他是指為做好建筑物維修工作而進(jìn)行的計劃管理，是整個(gè)維護計劃管理的重要組成部分。維修計劃管理的內容一般包括維修計劃的編制、檢查、調整及總結等一系列環(huán)節，其中積極做好計劃工作的綜合平衡是維護計劃管理的基本工作方法。
資金計劃是建筑物維修計劃的主要內容之一，就是要根據學(xué)校財力物力，對需要維修的項目進(jìn)行周密的調查，并按資金需求和輕重緩急劃分為零星工程、搶修工程和專(zhuān)項工程，明確年度維修工作或者是某一建筑物的維修任務(wù)目標，強化維護工作計劃與決策的嚴肅性，減少維修工作中的盲目性。維修計劃的確定，應既有超前性又有實(shí)現的可能性，還必須能滿(mǎn)足學(xué)校實(shí)際發(fā)展的需要。
2.3建筑物維修施工管理
維修施工管理是整個(gè)維修管理工作的中心環(huán)節。首先，要維修施工管理要健全職能機構，加強管理隊伍的建設，這是提高維修管理質(zhì)量，包括施工管理中質(zhì)量控制與進(jìn)度控制水平的根本途徑；其次，要加強對施工隊伍甄選。施工隊伍的質(zhì)量、信譽(yù)直接影響著(zhù)維修工程的質(zhì)量，要認真調查施工隊伍的營(yíng)業(yè)執照、注冊資金、企業(yè)等級、技術(shù)力量配置情況，挑選合適的施工單位與之簽訂工程合同，并在合同中明確規定施工質(zhì)量標準、施工工期以及違約責任，以保護雙方的合法權益；第三，加強維修施工的全過(guò)程管理。施工質(zhì)量控制涉及維修管理的方方面面，應以全面質(zhì)量管理的思路來(lái)對待，抓好施工過(guò)程中每一個(gè)環(huán)節對施工質(zhì)量是至關(guān)重要的。施工階段必須按照設計要求、合同條款、施工規范及上級文件進(jìn)行，確保工程的順利進(jìn)行。
在施工過(guò)程中，基建及物業(yè)管理部門(mén)應會(huì )同設計、施工、監理等建立健全的事前、事中、事后控制網(wǎng)絡(luò )，做好以下工作：建立完善的質(zhì)量控制組織；組織相關(guān)管理活動(dòng)；確定工程質(zhì)量控制中的主要因素；指導、協(xié)助實(shí)施單位完善工序質(zhì)量控制，把相關(guān)影響工序質(zhì)量的因素都納入管理范圍，使項目質(zhì)量管理工作落到實(shí)處，督促施工單位認真執行工藝標準和操作規程，重點(diǎn)環(huán)節和細部節點(diǎn)要積極推行“樣板制”；審查質(zhì)量事故報告，定期召開(kāi)監理例會(huì )；做好設計變更和圖紙修改的決策和協(xié)調工作。工程施工決定設計維護意圖能否體現，它直接關(guān)系到工程的安全可靠、使用功能的保證，以及外表觀(guān)能否體現建筑設計的藝術(shù)水平，對工程質(zhì)量起決定性作用[2]。
2.4健全建筑物維護資料管理
高校建筑主要是指房屋，按其功用可以分為教學(xué)用房、住宅用房、辦公用房和輔助用房。
為了加強建筑物的維護管理，提高經(jīng)濟效益和社會(huì )效益，確保住、用安全，建立健全建筑物施工技術(shù)檔案資料管理制度，掌握建筑物完、損狀況是十分必要的。維護資料是指歸檔保存的圖紙、圖表、文字材料、計算材料、照片、影片、錄音、錄像等各種文件材料的總和，具有真實(shí)的歷史記錄性。如果圍繞著(zhù)一棟房屋的每一次維修所形成的全部房屋維護檔案資料都歸檔，反映出了維護管理工作的完整過(guò)程，就可以說(shuō)該建筑物維護管理資料具有連續性和成套性[3]。建筑物維護工程技術(shù)資料是工程項目在實(shí)施全過(guò)程的真實(shí)記錄，對今后的使用、維修、翻建等具有指導作用，因此，加強建筑物維護資料管理，具有長(cháng)遠的經(jīng)濟意義和現實(shí)意義。
3高校建筑物維護管理應注意的幾點(diǎn)問(wèn)題
3.1加強基建部門(mén)與物業(yè)管理部門(mén)的融合性，分清責權利
建筑物維護管理是一項基礎性工作，維護工作貫穿了建筑物使用的全過(guò)程，是物業(yè)管理工作中最重要的環(huán)節之一，從筆者多年從事后勤管理工作的經(jīng)驗來(lái)看，及時(shí)做好建筑物維護工作不僅可以有效地節約開(kāi)支，還是樹(shù)立后勤服務(wù)工作新形象、贏(yíng)得師生員工信任的基礎。高校建筑物前期建設階段是由基建部門(mén)負責，而后期維護管理工作則多數由后勤部門(mén)承擔，為此，后勤物業(yè)管理部門(mén)應加強與基建部門(mén)的融合性，分清責權利，克服推諉扯皮，提高工作效率。如在前期設計中基建部門(mén)應與后勤部門(mén)多溝通，后勤部門(mén)可憑借多年的實(shí)踐經(jīng)驗提出便于后期維護管理的措施建議。施工階段建設后勤部門(mén)應派代表參與，及時(shí)了解施工過(guò)程便于后期維護。
3.2克服“重建輕修”的觀(guān)念偏向
建筑物建成后，有形、無(wú)形損耗無(wú)時(shí)不在發(fā)生。建筑物的建設周期，一般少則半年多則5年；而建筑物的整個(gè)使用周期，一般少則幾十年，多則百年以上。據資料介紹，建筑物在整個(gè)使用期中的維修費用約為其初始造價(jià)的1倍左右�？墒怯捎诖嬖凇爸亟ㄝp修”的思想偏向，建筑物的維護管理工作常常得不到足夠的重視，片面地認為修修補補無(wú)關(guān)大局。建筑物維修所需的人、財、物因此長(cháng)期得不到應有的保證。在建筑物維護管理上，要注意3年1次的建筑物完損檢查與維護計劃的有機結合；要注意1年1次的查驗工作要深入細致；要樹(shù)立和加強建筑物維護管理的重要性。
3.3要注重建筑物維護管理工作的經(jīng)濟適用性
在建筑物維護管理工作中，要按照“安全、經(jīng)濟、合理、實(shí)用”的4個(gè)方面實(shí)施。安全，就是通過(guò)維修，使房屋不倒、不塌、不漏，達到主體結構牢固，保證師生員工的住用安全；經(jīng)濟，就是加強成本管理、資金管理和維修定額管理，把錢(qián)花在“刀刃上”，合理安排開(kāi)支，節約和合理使用人力、物力、財力，做到少花錢(qián)、多修房；合理，就是維修計劃和方案制訂要合理，按照有關(guān)規定與標準進(jìn)行維修，不擴大維修范圍；實(shí)用，就是從實(shí)際出發(fā)，因地制宜、因房制宜地進(jìn)行維修，以適應師生員工在使用功能與質(zhì)量上的要求。通過(guò)維護，達到“能修則修，應修盡修，以修為主，全面保養”。對不同類(lèi)型、不同建筑結構、不同等級標準的房屋，采取不同維修標準和不同維修方案。對于新建房屋，維修管理工作主要是做好日常養護，保持現狀和使用功能；對于舊房屋，需要根據房屋的建造年代、結構類(lèi)型、使用材料、質(zhì)量現狀、環(huán)境等特點(diǎn)綜合考慮，采取不同的維修改造方案，始終做到“服務(wù)至上”。
3.4培養一支具有專(zhuān)業(yè)管理水平的維護隊伍
由于種種歷史原因，后勤管理人員的素質(zhì)和技術(shù)水平無(wú)法適應日益復雜的高校后勤維修工作，為使維修管理科學(xué)化、規范化，就必須對現有管理人員進(jìn)行各種業(yè)務(wù)培訓，以提高他們的專(zhuān)業(yè)技能為核心，全面改觀(guān)管理隊伍現狀。
3.5建立和開(kāi)發(fā)建筑物維護管理信息系統，實(shí)現維修信息化、科學(xué)化
目前，隨著(zhù)高校后勤社會(huì )化不斷深入，參與高校后勤維修工程的企業(yè)越來(lái)越多，傳統的人工管理方式不能給學(xué)校其他部門(mén)及時(shí)報送所需要的數據，與維修工程相關(guān)的工程數據、財務(wù)數據等在管理和維護上面臨著(zhù)越來(lái)越多的困難。如果利用數據庫技術(shù)，結合實(shí)際工作的需要，設計開(kāi)發(fā)出維修工程管理信息系統，則能使高校建筑物維護管理工作效率有顯著(zhù)提高。
高校建筑物維管理信息系統可設置的主要內容為：①分類(lèi)信息。根據維修項目的經(jīng)費來(lái)源和數額的大小不同分為專(zhuān)項、搶修、小修等，如大于5萬(wàn)元的維修工程申報為專(zhuān)項工程，通過(guò)學(xué)校舉行招標；②合同信息。施工單位、施工單位負責人、合同金額、合同簽字人等；③付款信息。每一次付款金額、時(shí)間，決算金額，保修金支付金額、時(shí)間等；④審計信息。預算金額、施工單位送審金額、審定金額、水電費等；⑤施工信息。項目名稱(chēng)、工程所在校區部位、施工負責人、開(kāi)竣工日期等；⑥其他信息。項目批件、批件審批人等[4]。
4 結語(yǔ)
節能減排是合理利用資源、保護環(huán)境實(shí)現可持續發(fā)展的重要舉措，建筑節能、科學(xué)管理、資源優(yōu)化、以人為本是當前建筑業(yè)發(fā)展的主流方向。而高效、優(yōu)質(zhì)的后期服務(wù)管理則是對建筑進(jìn)步成果的鞏固和延伸。我國是一個(gè)人口和建筑業(yè)大國，建筑業(yè)對于資源的消耗和環(huán)境的影響巨大，近30年來(lái)建造的房屋部分已經(jīng)進(jìn)入維修高峰期，而我國對于既有房屋的維護管理的研究尚處于起步階段，高校后勤管理者應當成為房屋維護管理的研究者和踐行者，這不僅對于提高高校后勤管理水平，保證高校建筑歷史的延續，而且對于探尋和推動(dòng)我國既有房屋維護管理研究具有重要意義。
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